郑州楼市，09月05日19:00直播已结束胖虎和他的朋友们系列直播第四弹邀
郑州楼市研习社社长一起盘点买房误区视频号阅读本文你可以读得——
1、绿博最新的市场调研情况；2、为什么购房者、开发商双赔？3、惨烈的绿博楼市的底层逻辑；4、如果不小心入坑怎么办？……
如果没有兴趣，可以提前关闭！
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如何一句话形容绿博？
可参考网友制作的上图，宇宙中心！
郑州楼市如果选一个过度被吹捧的区域，非绿博莫属，包括白沙同样如此。
即便在年如此惨烈的市场：
1、外地大V郑州团购房依然首选绿博！2、仍然有不少粉丝询问绿博能不能抄底？3、包括绿博XXX家属院很便宜能不能买？
现在回忆起来还充满了不可思议，年绿博最高峰郑东碧桂园元/㎡，康桥香溪郡元/㎡，此时的白沙还挺在元/㎡，郑州市区的均价也才元/㎡。
1、郑州一路向东，下一步必然是白沙，绿博，买绿博就是买10年前郑东新区；
2、白沙虽然近，但是白沙都是小开发商，不利因素多；
3、绿博大开发商，容积率低，纯粹改善，郑州后花园；
这些“虎狼之词”当时真的支撑起了绿博巨大的泡沫。
▲年11月绿博价格
随后年初金科天籁城开始降价，大厦摇摇欲坠。
▲年3月绿博价格
直到+元/㎡兰乔圣菲直接掀开底裤，将开发商最残酷的“死道友不死贫道”内卷展现的淋漓尽致，绿博的精气神崩没了。
年起高楼，入市即高峰，然后一路血崩到现在……
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最惨的惨淡就是无人问津，这也是年绿博的现状。
滑动查询：▲绿博现状
近期调研当天售楼部情况:
信友天樾0组客户；碧桂园中央公园0组客户；
建业橙园0组客户；
中交翠语紫宸0组客户；
星联花溪府0组客户；永威上和郡0组客户；嘉宇云峯0组客户；
亚新美好印象0组客户；
康桥悦溪园停工停售；康桥香溪里停工停售；
保利拾光年0组客户；
龙湖春江天玺1组客户；龙湖春江天越未开放。
滑动查询：
唯一有客户的是自杀式降价的龙湖春江天玺，元/㎡起的特价，创下继万科兰乔圣菲之后绿博最低价格。让绿博南部区域、包括绿博园附近项目苦不堪言。
一边是加着郑东新区BUFF概念横飞的绿博，底裤被拉到元/㎡，一边是隔着贾鲁河中牟县城房价坐稳元/㎡+，不得不说是一种讽刺。
绿博市场的寡淡还表现在：
1、某些项目连保安、水吧台服务人员也不要，因为人少，节省费用；2、某些项目售楼部只有2-3个置业顾问，因为多了没有意义；3、调研时某项目的防疫登记册显示，已经5天售楼部没来过一个客户；4、有两个项目已经20多天没卖出去一套房子；
目前整个绿博可以简单分为两个市场——
1、郑开大道延线，比如信友天樾、碧桂园中央公园、建业橙园、中交翠语紫宸等；
2、绿博南部区域，绿博园-中牟县北，包括星联花溪府、永威上和郡、嘉宇云峯、亚新美好印象、康桥悦溪园、康桥香溪里、保利拾光年、龙湖春江天玺、龙湖春江天越等等；
备注：
1、绿博各个项目基本都是两套价格，上述价格基本为特价房、工抵房（实际销售）价格；
2、碧桂园中央公园为现房，小高层、洋房、小面积、大面积业态比较复杂，-元/㎡不等；
3、星联花溪府正常均价元/㎡、嘉宇云峯正常均价元/㎡，受龙湖影响滞销严重；
4、永威上和郡非常尴尬，现房小高层元/㎡，与星联花溪府、嘉宇云峯一路之隔，元/㎡VS+元/㎡，滞销严重！前期业主基本站在珠穆朗玛峰。
5、龙湖春江天玺价格特指高层价格；从市场成交角度，基本可以分为两类——
1、郑开大道延线元/㎡；
2、绿博南，中牟县北元/㎡；
即便这个价格都不好卖，再贵也是有价无市。
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那么悲伤的事情来了，目前来看绿博只有一个半赢家，第一是普罗理想国，相对绿博凄惨的市场，最起码理想国自己的体系守住了；第二是康桥，康桥香溪郡赚的盆满钵满，但悦溪园、香溪里两个摊子又扔进去了。
1、郑东碧桂园大赚，碧桂园中央公园还在耗着，怎么高周转也转不起来；
2、兰乔圣菲、融创观澜壹号大降价及早出货是聪明的；
最惨的是后半程才进入的开发商，以为市场不好捡到便宜地价了，结果套的更牢。
PS.嘉宇云峯为接手名门紫园地块，其楼面价为名门当时土拍价格，具体嘉宇接手价格未知。
当下的绿博几乎没有赚钱的开发商，大降价赔钱，也不一定好卖；不降价更是卖不出去，资金成本越堆越高，只能挺尸挺着。
信友、打脸；中交、打脸；嘉宇、打脸X3；
亚新背后是东龙和郑州地铁，坚持挺；
星联打脸；
龙湖春江天越封盘；
保利拾光年耗着不开盘；
前期购房者心更塞。
1、神盘郑东碧桂园白沙近在咫尺，曾经高层最高元/㎡，现在洋房平层元/㎡卖不出去、洋房一楼带大院子元/㎡仍未售出，整个小区查不到历史成交；
2、康桥香溪郡高点元/㎡，现在最便宜一套元/㎡；年截止到8月底，仅仅3月份成交一套二手房，好户型、好楼层，价格元/㎡。
这样的成交价格、这样的交易量、这样的流动性将残酷现实展现的淋漓尽致。
根据查询，绿博二手房前10大成交小区普罗理想国、名门紫园、星联安郡、碧水名苑、亚新美好香颂、平安福邸、永威上和郡、融创华夏观澜壹号、亚新美好艺境、雅居乐春森湖畔，截止到年8月底，一共将近9个月时间共成交二手房11套。
平均一个小区9个月卖一套二手房，整个二手房市场一滩死水。加上新房价格的踩踏，前期买入的朋友想套现出场，不打骨折基本没有机会。
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即便如此，当下的绿博仍然不少倔强派。
1、郑州一路向东，中牟很大可能被东区代管；2、绿博是文旅、是改善、是养老；
3、你知道绿博多少单位家属院吗？……
我们做两个对比——
1、高大上的绿博房地产市场被中牟县城碾压；
2、绝大多数买绿博的人是看不起南龙湖的，觉得南龙湖土、乱、差，现实是南龙湖比绿博市场健康多了。
按照地理位置、定位对比，绿博郑东碧桂园类比南龙湖锦艺城，绿博康桥香溪郡类比南龙湖康桥九溪郡，年二手房成交量分别是0：7、1：9。
因为中牟县城也好、南龙湖也罢都有切切实实接地气的自住需求。中牟县城的购房者在中牟县购房、工作、生活；南龙湖的购房者在南龙湖OR郑州市工作、生活。
滑动查询：▲绿博现状
根据封阳台及晴天晾晒计算，已经交房超过2年的碧桂园中央公园、康桥香溪郡平均入住率不到10%。
整个绿博的底层逻辑是扭曲的，客户构成上——
1、大量的投资客；2、养老客户；3、改善客户；
4、少量的大东区刚需客户；大量投资客还在山顶站着，卖的比买的多；养老、改善客户交付之后才发现一切都是伪需求，配套匮乏，买个菜都不方便，交通也不方便，只有一丢丢刚需咬牙硬挺着。
滑动查询：
偌大的香溪郡，商铺都养不活，现在的绿博正经吃个饭还要去集中安置区。反过来，配套最成熟的普罗理想国，工作日的夜晚亮灯测试，入住率也不到15%，其他地方更不敢想。
高大上的绿博不如中牟县；高大上的平原新区不如原阳县。
背后的底层逻辑非常简单，房子作为商品本身无论有多少概念，最终要回归居住属性-工作、就业、生活、居住。如果没有坚实的自住需求作为支撑，所谓的投资也只是击鼓传花，最后泡沫也会炸的你遍体鳞伤。
最后再分享两点：
1、开发商的逻辑从来和购房者不一致，开发商不用看好这个区域，也不用对这个区域建设负责，开发商只用把房子卖给购房者就OK了。就像中国99%文旅盘都是坑，但开发商只要房子卖出去就功成身退。
2、成功学当中有一个著名的荷花定律：荷花第一天开放的只是一小部分，第二天，它们开放的数量会是已开放的两倍。到了第30天，就开满了整个池塘。
其实第29天时荷花仅仅开满了一半，直到最后一天才会开满另一半。最后一天的速度最快，等于前29天的总和。
很多人会用类似荷花定律的模式，给客户洗脑绿博，表示绿博最终会发展很好的，5年不行、就10年。
这其实是一个很蠢的问题，还在偷换概念，郑州市10年房龄的房子好卖吗？10年后你的房子还有价值吗？就像荷花定律一样，第年买入的你，都只是这个区域的养分，仅此而已。