曾梦想仗剑走天涯，
坐看云起云落和盛开的鲜花，
奈何钱包说：“不行，你得留下”！
……
随着郑州土地供需市场的变化，
房价也是水涨船高。
从房企的角度看，
“房住不炒”的宏观调控*策和市场监管力度的加强，
让他们的日子越来越不好过。
因此，
抓住国家*策重点力推特色小镇建设的机会，
便成了众多房企转型发展的最好选择，
这也是目前郑州周边小镇项目层出不穷的主要原因。
在这呢，
小楼首先要个大家说明一点哈，
那就是，
何为“特色小镇”？
目前国内特色小镇有两种评定标准，
第一种是指国家住建部发布的特色小镇标准，
以传统行*区划为单元，
特指已建成的建制镇，
如焦作市温县赵堡镇、许昌市禹州市神垕镇。
第二种来自于发改委年10月发布的
《国家发展改革委关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，
主要指聚焦特色产业和新兴产业，
集聚发展要素，
不同于行*建制镇和产业园区的创新创业平台，
而我们平常“耳熟能详”的小镇项目啊，
主要都是指第二种。
今天呢，
小楼就挑几个我们比较熟悉的小镇项目侃一侃吧~
1
“耳熟能详”的几大典型小镇
今天要说的这几个小镇呢，
开发的模式各不相同，
大家可以对比着来看。
首先说说大家最熟悉的“建业电影小镇”，
走的是“产业先行+住宅联动开发”的模式，
顾名思义，
也就是产业与住宅同步完成开发，
这样做的好处就是，
置业者在购房的时候，
可以清楚看到配套的产业，
也能从一定程度上促进销售。
年*金周期间，
以一己之力，
带动郑州跻身全国网红打卡城市第十名，
产业运营好了，自然能为住宅开发提质增效。
据说现在华谊兄弟已经撤资了……
这个地方基本成为了郑州市民周边游的主要选择之一，
因为呢，
不远，
而且有玩头。
它位于郑州中牟县的郑州国际文化创意产业园内，
是郑州年规划的一个文旅产业高地，
区域内有绿博园、方特、奥特莱斯和雁鸣湖等，
建业·电影小镇位于这四者中间。
在业态上，
建业·华谊兄弟电影小镇与同样为主题乐园的方特定位错位竞争，
方特针对的是亲子家庭，
而建业·华谊兄弟电影小镇则更以成年游客为主，
而小镇主打的“电影ip”在郑州市场也属第一家，
独特性很强，
反正小楼已经悄悄去过了好几次，
每次都玩得很开心……
第二呢，
讲讲“同盟古镇”，
走的是“产业先行”的路子，
住宅产品作为第二期开发，
总体开发时间相隔不会太久。
但是，
目前小镇仅开放有核心旅游区，
规划的休闲度假区，
将打造何种住宅产业业态，
还要看产业运营的后续情况。
这里也算是新乡市最能吸引周边游客的地方了吧，
该项目由福通控股集团联手袁家村共同打造，
主要产业涵盖民俗非遗、特色美食、
休闲娱乐、文化创意、民宿客栈等九大业态，
主题定位“一亿中原人的理想老家”，
里面吃的玩得都很齐全，
就是人气一般，
肯定比不上电影小镇的可玩性高。
第三呢，
就是位于登封的绿地嵩山小镇，
处于嵩山旅游度假区板块内，
走的是“产业+住宅协同开发”的模式，
等到住宅产品类型和价格公布了，
产业的配套也差不多完成了。
整体分北、南两大板块开发建设，
北部以江湖文旅为主线（产业），
南部以康养度假为主线（住宅），
二者同步开发。
投资主体为绿地城市投资集团，
年3月开工建设。
总占地面积3.65平方公里，
总建筑面积约万平方，
投资额度超亿元。
里面包含国际会议中心、文化旅游景区、
特色体验商业、度假酒店、别墅客栈、场馆会所、
产业基地、文化建筑及高端住宅物业等。
据说里面有一个很大的亮点，
就是南区的“禅修”，
貌似也吸引了不少人，
被称为具有极大吸引力的康养社区组团。
（该项目的配套住宅销售信息表）
小楼查询了一些资料发现，
该小镇主要依托登封旅游度假区资源，
尤其是嵩山少林寺景区和禅宗大典演出，
单论资源，
属于中部地区顶级流量。
可是经过小楼的实地探访，
小镇在规划方面也有一定缺陷：
受众方面，
小镇以武侠故事、演艺为主要节点和手段，
以文创武侠店铺为支撑，
受众层面有限，运营成本高；
从旅游层面考虑，
小镇夏秋两季是旺季，
春冬淡季缺少支撑产品，
经营空白期会比较长；
运营层面，
小镇与少林禅宗·音乐大典相邻，
位于旅游的尾声部分，
大部分游客晚上6点左右到达音乐大典，
所以小镇的运营时间是个难点，
会造成客流不足和夜间游客难以保障的情况，
夜游产品缺位。
第四呢，
再聊聊位于巩义米河镇东部的正商西山小镇，
正商拿地较早，
属于典型的“以住宅开发为主”
“配套相对滞后”的模式，
该项目同样面向郑州市场，
提托当地山地资源，
主打“5+2”度假生活方式，
一期住宅先行，
生活配套滞后，
但是与前两个项目相比，
稍微有点缺少旅游业态的带动。
四个典型小镇，
四种不同的开发模式，
呈现出来的效果也大相径庭。
2
“遍地开花”的特色小镇，谁能承载“诗和远方”？
其实，
自年，
国家相关部委决定联合开展特色小镇培育工作，
特色小镇很快就呈现“遍地开花”之势。
*策利好下，
一批高质量有影响力的标杆小镇项目赢得了市场好评，
但也不乏一些缺少特色、运营失败的项目黯然退场，
比如陕西*原民俗文化村。
小楼分析了其中的原因发现，
特色小镇运营成本高、投资回报期长的项目特点，
决定了“开发企业”传统急功近利的开发方式是行不通的，
而项目背后的投资主体——房地产企业，
往往又面临着巨大的融资成本和资金压力，
所以常常“左右为难”。
于是我们经常能看到，
明明是特色小镇，
一期开发却是在卖住宅卖公寓，
可问题的关键是，
你房企连产业都不愿意引入、
配套设施尚且缺位的情况下，
如何说服客户来置业呢？
特别是年8月份，
住建部、人民银行在北京召开座谈会，
明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，
为开发商划下了三道红线：
房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
房企的净负债率不得大于%；
房企的“现金短债比”小于1。
在“三道红线”重压下，
让不少房企在面对特色小镇项目时，
更加望而生畏。
但其实，
小楼个人还是非常喜欢“特色小镇”的，
宜业、宜居、宜游，既能带动产业发展，
又能提升居住体验，
在城镇化逐步提高的大环境下，
我们很难再找回儿时的“乡愁“，
却有希望在特色小镇里拥抱自己的“诗与远方“。
最后，
附上小楼统计到的郑州周边以小镇命名的项目，
供大家参考。
（信息来源于网络）
作者/来源：大河楼评
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