“限购、限贷、限售”成为了当下楼市调控的新常态，诸多城市都概莫能外。西安4.18出台*策，“限购”、“限售”、“限贷”同步并举。
而比西安市场火爆的郑州却仅在打了个补丁后就没有了生息，甚至连坊间也没有加码的传言，难道本该加码调控*策的郑州可以死扛到底吗？
■撰文
王毅敏?知名地产评论人
在城市化尚未完成的当下，房地产就是*治；面对稳定压倒一切的情况，出台的一些限制措施看似不符合经济学原理，但房地产市场却一向关系到国计民生问题。
这也就是缘何在房地产市场出现各种看似奇葩，实在情理之中的*策突然来袭的原因，比如西安的新出台的调控*策。
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西安放大招
限购限贷限售一起出
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眼看着原本各方面都不如自己的郑县，在各方面都一步步超越自己成为崛起之势，西安一直都是耿耿于怀的。尤其是郑州从去年开始飙升的房价，几乎是西安的两倍了。
诚然，郑州在城市文化氛围和高校方面，恐怕再有二十年也没办法和西安相比，但郑州火爆的楼市还是让西安的开发商羡慕嫉妒恨起来。
去年9.30后，有很多郑州甚至河南区域的人士到西安炒房，或许让西安的开发商着实高兴了一阵子。
西安一直没有限购措施出台，曾让周边其它城市感到羡慕不已。不过，随着在谣传了一段时间之后，限购*策还是终于在4月18日落地了，并且来得还有点猛：
西安这个限购*策有以下特点：
限购
涉及到新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区、高新区、经开区、曲江新区、铲灞区、航天基地、国际港务区以及参照执行的西咸新区，共有14个区。
限售
无论是新房还是二手房均在此范围内，且必须取得“不动产权证”年满两年之后才能交易（包含赠予）。
因为不少项目是刚取得预售许可就开始销售，从第一次销售到工程交付需要两年左右时间。而只有交付后才能取得“不动产权证”，这样加上之前的时间就是四年左右了。部分项目可能会五年，二手房会时间短一些，这样对持有时间和成本都提高了。
限贷
对在西安市无房家庭，购买首套房首付比例不低于30%；已有一套住房，申请再买住房的，首付不低于40%，购买非普通住房的，首付不低于50%；购买第3套普通住房及以上的，不支持商业贷款。
虽然提高了首付，但不是太多，因为西安本身房价不贵，所以5-10%的提高也就是不会增加多少钱，对于市场整体影响不大。
限房价、竞地价
三个月内不准涨价，价格调整时不得高于同区域同品质的楼盘价格，这个是由弹性的，很难把握，今后这里面的故事会多。
“限地价、竞房价”超过一定溢价率之后拼自持。这点现在做的城市是很少的，这算是比较狠的一招，去年北京有四块土地都是开发商全部自持。
从西安这次调控*策来看，虽然是姗姗来迟，但限售和拼自持这两点是比较猛的。
限售自厦门开始之后，已经成为当前楼市调控的一道新“菜品”了。
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限售
楼市调控新常态
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首先提出限售的不是北京也并非上海，而是房价上涨凶猛的第四城厦门；目前限售城市已经增加到二十多个，甚至海南全省都加入到限售的行列了。
请看全国主要城市限售情况：
从这些*策不难看出，虽然限售时间都是两年或者三年，但在细节上是不一样的。
有的从新购买的房屋在取得“不动产权证”后两年或者三年内不准销售，有的是自购买那天开始两年或者三年不得销售，这就区别大了。
有不少项目是虽然已经购买了，但是尚未交付的肯定没有取得“不动产权证”，那么这些在*策公布前已经购买甚至还按揭贷款已经一年以上的也会在取得“不动产权证”两年或者三年才能交易。
像启东、厦门、珠海等城市属于从*策实施以后购买才算，以前购买的即便没有取得不动产权证也不在此列。
从表格中的限售城市可以看出，有些城市其楼市的热度并不算很高，也已经加入到限售行列，而作为二线热点城市的郑州却似乎是“逍遥于法外”的。
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郑州离加码限购
还有多远
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郑州在去年10月1日国庆节放假当天深夜，带头实施了去年的第一轮限购、限贷新*，属于限购新*实施城市中最早的一批。
当时，我在分析了其它城市的限购*策之后，认为郑州*策太宽松了需要补刀，于10月9日写了一篇郑州需要补刀的分析文章。
结果到12月23日郑州才补刀，补充了非户籍人士需要两年社保、认房认贷两点（这个*策是在全国第二个执行的，第一个城市是上海）。
然而，去年的那轮*策并没有从根本上遏制住房价的上涨，所以在今年两会结束之后各地纷纷加码了调控*策。
有些城市是扩容，比方说南京、杭州、武汉都是扩大了限购的区域；有些城市则是把非户籍人士的首付提高到了50%，比方作为三线城市的嘉兴及所管辖的县级城市嘉善、平湖。另外几个热点城市也是如此。
3月18日，我通过分析相关城市新的限购加码*策之后写了一篇文章《中牟、荥阳、新郑：限购的靴子会不会落到你们头上？》（点击进入阅读）。文中推断郑州要加码三个县市的限购，因为这三个地方房价上涨也是迅猛的，并且这些区域房价和主城区的差距越来越小。
我们来看一下郑州市场三月份房价地图：
从图中不难看出，中牟县的房价已经接近了航空港区，和经开区、高新区的也相差不足20%。
这些区域现在房价上涨势头依旧相当凶猛，这样就反推主城区房价的上涨；所以限购扩容这三个地方也是理所应当的。
对比其它城市的限贷*策，郑州非户籍购房者的首付比例和户籍人口是一样的，这也成为限购没有阻挡郑州房价依然上涨的主要原因。
虽然郑州对非户籍购房者进行了限购，三月份郑州户籍购房者所占比例才36%，相比去年9月份的户籍购房者占18%仅提高了一倍，但非户籍购房者在郑州依然保持十分强劲的势头。
因此，要想遏制郑州的房价上涨势头，加码非户籍人口购房的首付比例至40%甚至50%不失为一种很好的办法，这个在其它城市已经有先例了。
另外就是限售，限售会导致持有时间在2-5年之间（取得预售和交付使用有一到三年时间差），可以减小投资及投机性购房比例，因为时间成本和还款成本高出不少，势必会减少投资和投机者的数量，进而增加市场的有效供应比。
正是基于这些原因及全国的市场类比，所以我们一直认为郑州在三个方面加码的可能性极大，或许仅仅只是时间问题。
尤其在西安限售*策出台之后，相信会给郑州市场不小的压力。
当然，任何事情都没有绝对的，*策出台是多方面原因导致。所以，郑州是否限购扩容、提高首付、加码限售，仍需要时间去验证。
有一点需要指出的是刚需还是及早出手为妙，尤其是非户籍人士。
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