年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。
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去年9月郑州商品住宅成交量同比锐减32%
年9月，郑州全市商品房销售套（间），其中，商品住宅销售套，去年同期为套，同比锐减约32%。从区域来看，金水区房产交易的量、价均位于郑州主城区前列。
去年9月份，郑州全市商品房销售套（间），销售面积.68万平方米，销售均价元/平方米。其中，商品住宅销售量为套，销售面积.3万平方米，销售均价元/平方米。
相比之下，去年9月商品住宅销售量比年同期减少了套，同比减少32%；销售均价比去年同期高了元，同比上涨约42%。
在房地产行业看来，9月应该是“金色”的，在“双节”加持下，应该有销量的大幅上升。但去年9月销量锐减，32%这一数据更是惊人。
原因何在？
去年9月份受“大气污染整治”停工令的影响，预售证获取难度加大，开盘数量明显下降，主城区及环郑区域仅14个项目开盘，共计推出套数约套，环比下降约59%，去化套数约套，环比下降约55%，整体去化率约74%；开盘面积环比下降62%，市场活跃度下降明显，去化整体下滑。
上述10个楼盘当初开盘价格与今年8月份在售价格对比发现，6个楼盘项目的价格几乎没有变化，2个楼盘项目价格上涨，2个楼盘项目价格下降。房价平稳，但市场表现疲惫！
去年9月，碧桂园、正商集团、万科地产、融创中国、建业地产、中海地产、康桥地产等房企销售相对较好，权益金额月均突破10亿大关。
去年9月，中海万锦熙岸、碧桂园西湖、融创城、万科大都会、富田九鼎公馆、正商家和家、瀚海思念城等项目销售业绩突出。
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上周郑州房地产市场7个项目开盘，喜忧参半
上周郑州房地产市场7个均为住宅项目开盘，共计推出房源套，综合去化率为66%，未出现“开盘售罄”的“好事”，其中一个项目开盘去化率仅为15%，不是一般的惨淡！
（1）位于中牟县林州街上元街附近的康桥兰溪，以均价元/㎡（毛坯）的价格推出套小高层房源，开盘当天成交套，去化率为93.5%；
（2）位于二七区南三环与大学南路附近的盛润运河城，以均价-元/㎡（毛坯）的价格推出56套洋房，开盘当天成交49套，去化率为87.7%；
（3）位于管城区南三环郑尉路附近的富田九鼎公馆，以均价元/㎡（毛坯）的价格推出套超高层房源，开盘当天成交套，去化率为82.8%；
（4）位于金水区北三环中州大道附近的融创中永中原大观，以均价元/㎡（毛坯）的价格推出套高层房源，开盘当天成交套，去化率为76.9%；
（5）位于金水区北三环文化路国基路园田路附近的美盛教育港湾，以均价元/㎡（毛坯）的价格推出套超高层房源，开盘当天成交72套，去化率为55.8%；
（6）位于郑州国际文化产业园九州路紫薇路附近的绿都九州雅叙，以均价-元/㎡（毛坯）的价格推出84套叠墅房源，开盘当天成交33套，去化率为39.3%；
（7）位于二七区祈福大道金沙江路附近的亚星星河郡，以均价元/㎡（毛坯）的价格推出套小高层房源，开盘当天成交22套，去化率为15.4%。
上周开盘的7个项目均以毛坯房交付，成品房呢？
年8月22日，河南省住房和城乡建设厅、河南省国土资源厅等七部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》，明确了成品住宅建设的目标，年1月1日起，河南全省所有巿、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于平方米的住宅)。意味着自年1月1日起，新开工的商品住宅将不再是毛坯房，而是具备基本使用功能的成品房，即“全装修住宅”。
红头文件明确规定：年1月1日起，河南全省所有巿、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于平方米的住宅)。
意味着自年1月1日起，新开工的商品住宅将不再是毛坯房，而是具备基本使用功能的成品房，即“全装修住宅”。
可是楼市“限价”调控*策下，又有多少楼盘愿意以成品房交付呢？
可是，为什么郑州“北龙湖”的豪宅都做成品房？
不言而喻！
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房企融资“三条红线”正式来了！
今年“疫情”之后，各开发商都已推出购房优惠*策，优惠活动延续现在，甚至全年适用，许多项目原计划已不再将‘金九银十’作为推盘销售的重要节点。每月都已成为‘金九银十’，而不一定非要在每年的9月、10月...“全年优惠”已成为各地楼市日趋常态化的推售手段，“金九银十”今后将不再成为开发商全年的“救命稻草”，也不再是购房者着重考量的买房时间段。
但是，计划赶不上变化！今年不一样，今年的“金九银十”或许更有看点，因为：
房企融资“三条红线”正式来了！
据报道，近日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街，将于1年1月1日起全行业全面推行。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。
具体内容如下：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于%；
3、房企的“现金短债比”小于1。
此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。
随着融资*策的不断收紧，前期加杠杆、盲目拿地扩张的房地产企业将受到巨大冲击，行业格局也将随着监管的趋严有所调整；12家房企试点融资“三道红线”，9月底前需提交降负债方案；或许今年的“金九银十”是“红线”开发商“减负”的好时机，会加大优惠力度，提高销量去库存！
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结语
当前，在“房住不炒”主基调下，郑州房地产市场仍处于严格调控中，笔者认为郑州的房价不会暴涨也不会暴跌，会比较平稳！
对于购房者而言：买涨不买跌，不涨即为跌！当楼市处于明显的上升期时，交易量和房价都会上涨。郑州目前房价平稳，甚至部分区域出现阴跌的情况，销量成色不足。
其实当前的房地产市场，这对于购房者来说是件好事，房价平稳不用急于仓促买房，还可以享受到开发商的大幅优惠促销。特别是刚需购房者，如果遇到有合适的楼盘和房源就可以下手“上车”，尽管房价短期有波动，但长期肯定还是稳步增长。
底气何在？郑州是近1亿人口省份的省会城市、国家中心城市、世界二线大都市，年郑州人口将会达到万人……
今年“金九”楼市如何，明天开启，拭目以待！
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