大时代面前，我们都是标点。
年，郑州“5.3新政”前，楼市的火烧糊涂了购房者的心，也点燃了郑州远郊楼盘的流量。
不少人在鼓吹房地产牛市永不落幕，质问着：十年前你错过了郑东新区，现在还要错过吗？
于是购房者前俯后仰，吹起了远郊楼市最后的泡沫。
紧接着调控政策全面收紧，楼市泡沫一戳即破。炒房客星流云散，刚需者也徘徊不前。
现今，楼市持续回暖，主城区率先复苏，郑州远郊楼盘成交量也逐步攀升，持续回暖。
但一半海水一半火焰，经过一轮漫长的楼市调控政策过后，远郊楼市逐渐趋于理性，多数购房者在经历环郑区域降价风波后，也变得更加克制。
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是涨，还是降？
近期，郑州楼市充斥着两大阵营——一边是楼市持续回暖，一边是市场上特价房、工抵房不断涌现。
纷繁复杂，充满辩驳。就像任何市场行情下，都有人看涨，有人等落。这是亘古不变的道理，其区别便在于市场之下最后谁当了韭菜。
先说涨价信息：
过完春节，各地楼市都出现了不同程度的回暖。
购房者说，一天接了8个电话，4个涨价通知；开发商说，开盘即售罄，全线飘红，房子已经卖疯了……
加上政策加持：
4月8日上午，发改委发文称，城区常住人口万—万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
而郑州年底全域常住人口突破千万，城区常住人口接近万。这意味着，郑州有望全面放开落户政策，人口或将大量涌入。
再来看全国范围内市场变化：
土地方面，全国开发商疯狂举牌抢地！无锡抢！杭州抢！南京抢！合肥抢！抢……开发商正火速杀回热点城市市场抢地！
二手房市场回暖明显！上海2.6万套、北京1.6万套、南京市场也加大了马力！不仅如此，多个城市新房市场表现不错，供需双方均呈上升趋势。
利率方面，多座城市房贷利率下滑明显！甚至有城市已经给出95折甚至98折优惠，南京目前最低上浮8%！郑州房贷利率最低上浮15%！
再说降价风波：
近日，小编陪着朋友老赵前往绿博片区，去年上半年他在绿博买了套平的三房，几个月后，他就赔了近20万。
提及他当年的买房记，总结下来就是：泪别三环、错失白沙、深陷中牟、惘然绿博！
而今，逛完几个售楼部，老赵更不淡定了，“售楼部的置业顾问不承认降价，但‘暗地里’给了更多的优惠，只是瞒着我们这些老业主。”“还有还有，我听说惠济区也大幅度降价了，惠济主城区都降价，我这偏远地区以后更难说了。”
老赵诸多的疑虑和担忧，也和最近网友普遍关心的远郊楼盘有关，那么，我们每天接触到这么多纷繁复杂的信息，到底如何判断是涨是降，远郊楼盘未来发展如何呢？
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郑州主城区总体坚挺
远郊楼盘持续复苏
其实，拨开了，捋顺了，就可以看出楼市逐步回暖，且有走向一波小高潮的趋势。
据克尔瑞公布数据，3月，郑州商品住宅供应大涨，成交活跃，价格持平。房企以价换量现象明显,客户到访明显增加，但整体市场仍处下行周期，供不应求格局得到逆转。
新开盘项目共35个，数量明显增加，整体去化率77%，其中惠济区特价房推出较多，去化最为活跃。土地市场4月预计土拍共计34宗，包含住宅用地23宗。
虽然早已没了万人摇号的“盛况”，但主城区优质项目的摇号人数明显回升，部分项目的去化高于市场预期。
远郊楼盘也在逐渐回暖，近期绿博片区路劲九郡推出81-㎡套房源，去化套，去化率87.7%。碧桂园中央花园推出52套，去化52套，南龙湖碧桂园双湖城推出套，去化套，去化率均达到了%。
价格方面，3月份郑州楼市呈现区域分化现象。其中各大主城区房价依旧坚挺，惠济区多楼盘实行降价优惠，一是因为其之前房价过高，仅次于郑东新区和金水区，二是该区域内楼盘众多，同质化严重，去化效果不佳。三是此次以价换量，毕竟回款才是王道，该区域房价持续下跌只是阶段性的调整，不会长久。
远郊楼盘价格总体较稳，中牟县前三个月稳中有升，4月微微下调至元/平米；荥阳市保持缓慢增长，基本维持在元/平米；南龙湖房价有所下降，维持在64元/平米；平原新区波动幅度较大，3月份、4月份价格持续下调，从元/平米降至元/平米。
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曾经火爆的远郊楼盘
年开始，郑州楼市火爆，买房仿佛变成了一种最有效、最直接、最稳赚不赔的，同时，也是最懒得一种投资方式。
这把火，烧遍了城区，5.3郑州全域限售令之前，更是蔓延到东西南北四个方向，火力全开。
加上郑州市布局各大新区，从政策层面让人们看到远郊各区域未来的发展前景。于是荥阳东、绿博、南龙湖、平原新区，这些远郊区域甚是火爆，甚至一度成为供应主力。
荥阳东承接郑州西区刚需外溢以及本地客户；绿博主要的发展动力是文化产业，主题公园和旅游服务带动为辅。
平原新区，以凤湖为核心大大小小数十家房企在开发十余个项目；南龙湖更是教育产业支撑，地铁加持，从承接郑州外溢到郑州南部副中心重点区域。
从而郊县房价失控，开盘即清盘，其中非限购区绿博价格已超管南片区，直逼大北区品质盘。
然而年5月3日，郑州楼市调控再度加码，将企业炒房、离婚买房路堵死，并开启了全域限售模式。
一夜之间，远郊各新区楼盘异常冷清，紧接着的一年时间里，平原新区从蓝光的项目去化惨淡，首炮哑火开始，区域均价一泻千里。荥阳东清华大溪地推出特价房元/平，新城尚郡也推出特价房元/平。绿博组团的金科天籁城，洋房10元/平，降价2元/平。
其实，“5.3新政”把郑州远郊区域也限购后，其楼市降温也在意料之中。政策调控倒逼郊区楼市泡沫退潮，远郊房价回归理性。
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现今，远郊楼盘还能不能买？
根据小编探盘绿博片区，可以很明显的看出，购房者的热情并没有减低，看房人明显增多。
远郊楼盘的持续复苏，但一半海水一半火焰，经过一轮漫长的楼市调控政策过后，远郊楼市逐渐趋于理性，诸如老赵的多数购房者在经历环郑各区降价风波后，也变得更加克制。
那么，绿博、荥阳东、平原新区、南龙湖这些区域真的能买吗？
对于刚需来说，小编是不建议购买远郊区域，因为未来两三年间，这些区域的公共交通与生活配套还不足以满足一个刚需家庭的需求，并且来往于市区通勤时间和交通成本都比较大。
对于投资者或者改善来说，要选择区域规划好的片区，未来才有潜力翻盘。正如庄子说，“且夫水之积也不厚，则其负大舟也无力。风之积也不厚，则其负大翼也无力。”
我将此形容区域与地段，如果你买房的地段“水之积也不厚”，“风之积也不厚”，再便宜也不能买！
在此，我引入一个扩容概念，扩容有自发性的，也有规划性的。
自发性是人群和产业沿中心区自发向外延伸，比如郑州的三环四环。
而规划性扩容是由政府主导，政府会根据整个城市的规模和产业进行全局规划，不再是一圈一圈摊大饼的模式，而是会布局近远郊的某些点先期发展，目的是以点带面，最终实现整个城市的共同繁荣。
必须说明一点，涨价只限于区位较好，有规划概念的远郊片区，那些既偏远，又无规划，且没有地铁加持的远郊片区，未来房价依然惨不忍睹。
我们以平原新区为例，该区域距离新乡主城区较远，且新乡主城区的楼市库存量仍然很大，目前各个楼盘的访客量中郑州人群最多。
平原新区的主要宣传点就是“郑新融合”，也提到省农科院、省计量院等单位的入驻，以及很多传言说平原新区将会划归入郑州行政管辖。但是从年提出口号、年正式建设，直到今天，生活配套建设速度相当慢。目前也只有凤湖公园、区管委会、公办滨湖小学幼儿园、华兰生物、平原外国语学校投入了使用，而规划中的其他居住配套工程全部停留在纸上。
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郑州远郊楼盘的路在何方？
年上半年到年上半年，郑州远郊房价经历了过山车一样的一段时间。与主城区不同，靠规划图和置业顾问的激光笔垒起来的高楼大厦，经不起政策除泡剂的再三施压。
年末开始，远郊各项目举办了一场跳水竞赛，谁当初站得越高，如今的水花就溅得越大。能够沉底的价格，才是价格。
最值得商榷的是，远郊楼盘仅仅依靠市场行情，依赖城市区域规划，其最终出路还是会成为问题。
其次，我们也应该认识到，远郊楼盘操盘的难度和挑战，以及所需要付出的耐心远远高于主城区的大多数楼盘，尤其是众多远郊楼盘在倡导一个“新的生活模式”的时候，还需要从思维模式、产品模式、操盘模式上，都进行了翻天覆地的革命。
从另一个方面说，所有妖魔鬼怪全都打回了原形，对那些没有火眼金睛的购房者来说，也是一种幸运。
另外，经济曲线从来都是由高至低，由低至高的，远郊项目的属性要求它，虽然坚硬度不够，但是却有十足的弹性，低位抄底和高位站岗的几率是同样存在的的，对政策风吹草动的敏感度也是超前的。
翻过高峰是低谷，悬崖而后是高山。
你做好准备了吗？