核心提示丨在楼市中,房价是决定购房者是否入市的主要因素。在刚刚过去的十月，期盼中的“回暖银十”并未如期而至。在市场行情不景气、年底回款任务重的双重压力之下，开发商忍痛让渡利润空间。除了员工内部价、买房送车位等促销手段，郑州多个楼盘爆出特价，有的甚至低于每平方米元。
近日,记者对郑州市各区域正在销售的多个楼盘进行了调查。
数据
入市新盘数量减少，地市“看房团”拉动一定销售额
据克而瑞郑州机构监测显示，对比8月份35个项目开盘，9月开盘项目大幅减少，仅仅只有12个，环比下降了65.7%，10月份开盘15个项目。
从区域分布来看，这两个月开盘的项目大部分集中在主城区内，其中金水区5个，高新区5个，惠济区3个，郑东新区2个，二七区2个，中原区1个，管城区6个，中牟县2个，港区1个，其中新房供应套数主城区占到了80%以上。
与此同时,记者了解到,为了保证开盘的去化率，郑州许多项目开始拉拢省内其他地市的购房者，这一群人又被大众称为“地市购房团”，如今年5月份，建业就启动了“百万客户游郑州”活动，回馈业主，并展示新的文旅小镇项目；正商集团也邀请众多地市业主，组成看房团，对正商生态城、智慧城、十里香山三个重点品质项目进行参观。
对于地市看房团的到来，有地产企业相关负责人表示，一方面是企业向地市客户展示自身优势及产品品质的窗口，另一方面可以带动营销中心人气，增加成交几率。
位于中州大道的融创城10月开盘，去化率达到%，位于管南的正商生态城去化率在90%以上，除此之外，也存在少量楼盘去化率较低的情况，比如金科博翠书院小镇、美盛教育港湾、普罗理想国均在50%左右。
今年9月以来，房企供应节奏普遍放缓，为了稳定销售，房企之间竞争加剧，不仅引入分销，甚至开始变相降价卖房，“员工优惠”、“特价房”、“总裁签约价”等营销手段频出不穷，一是出于年度业绩指标的考虑，二是担心市场继续转冷后，两极分化加速，行业洗牌加快，回款压力甚至生存压力飞速增加。
市场
各大楼盘优惠越来越多、花样层出不穷
与此同时,不少购房者发现,目前郑州区域内各大售楼处的优惠也越来越多了。
市民刘先生告诉记者,最近他就常常接到一些楼盘的销售电话，“就上周，我就接到了大概6个！其中一个说是惠济区的美景麟起城，前年卖元/㎡，现在卖元/㎡！还有一个说是南三环的鑫苑名城，原先价格元/㎡左右，现在新推出的特价房只要元/㎡，因为我没有购房需求,所以也没有细问,但感觉跟我去年上半年买房时的情形完全不一样了。”
从今年3月开始，郑州房地产市场陆续出现了以员工内部购房名额、老带新奖励、送家电、送物业费、中介佣金返还购房者等变相降价手段。地处二七新区的昌建君悦府，从4月份开始就以“员工内购价”为由优惠。
如此层出不穷的优惠形式，是否意味着郑州房价开始下降？
“其实现在增加优惠力度，已经意味着降价了。”经开区某项目的销售人员说，但公司曾特意对销售人员强调，在营销过程中严禁提“降价”两个字。“因为项目降价既不利于后期项目营销，又要担心前期业主闹事，在开发商眼里，降价两个字非常敏感。”
这样的“变相”降价，许多购房者却并不认可。
市民王女士告诉记者,最近准备给儿子买套婚房，相中了惠济区正商家河家的房子。“原本听置业顾问在电话里讲，这个项目一期首开卖到左右，说二期刚开盘，品质比一期还好，才卖到，觉得挺便宜的，等到了售楼处一看才知道，二期的价格是毛坯，一期是精装，你说说毛坯的价格再加上精装修，算下来也要元/平方米以上，所以，我觉得根本没有优惠。”
“唉，虽然现在好多楼盘都说特价，但是大多是通过各种方式，有些是精装改毛坯，有些是去掉了原始配套，有些根本就是剩余的尾房。感觉现在这价格无法确切对比,实实在在降价的情况不多。就算有些真的降了，但具体降了多少,普通购房者还真说不明白。”意向购房者张小姐一脸迷茫地说。
房企
融资成本高回款压力大，变相降价实属无奈
“虽说房企每年都在喊融资难，可我还是觉得今年是最近这些年中融资最艰难的一年。”一位在前二十强房企的融资总监对记者说。
据《上半年上市房企融资成本TOP30》（简称《榜单》）数据显示，年上半年，30家典型房企的平均融资成本5.78%，较年末的平均融资成本5.7%，上升0.08%。
此外，据中原地产研究中心数据显示，年截至11月5日，房企合计海外发布的计划融资亿美元，相比年同期上涨了接近50%，对比其他上市企业，房企最高发债利率提升显著，年7月，泰禾以15%利率发行美元债，创下年发债利率新高。
整体看，拥有国企和央企背景的大型房企如中国海外发展、华润置地等企业融资成本为5%左右，融信、阳光城、泰禾等民资房企融资年化利率为10%甚至超过15%。
融资成本高、难度大，房企为保证现金流稳妥，纷纷加快营销回款速度。
某大型房企一位销售总监对记者表示，现在公司的考核标准已经不单单是销售业绩了，更看重的是销售回款。往年为了冲刺年终销售额，不少项目的销售团队会虚报签约套数，过了年又以不具备买房资格等各种理由退掉签约。今年，销售回款才是重中之重，所以今年考核的重要指标是实际回款的情况。同时，该负责人也表示，为加快回款公司也推出了一些小幅促销的让利活动，实际售价甚至低于政府要求的限售价，这种做法在当前市场中已经十分普遍。
他接着表示，接下去的市场行情可能也不算乐观，“市场会产生分化，隐性库存大的板块，高价项目的压力会明显增加”。在他看来，现在购房者买房越来越谨慎，生怕被套。所以，一旦开盘没卖完转入续销，房子将变得更加难卖。
展望
多地限购政策放开，郑州暂未发布相关通知
近期，郑州房地产市场转冷已然成为一种共识，限购限贷等紧缩政策是否会提前放开成了人们热议的话题。近日，关于“南京、天津、三亚”的相继放开“限购政策”，郑州地产界有些置业顾问在销售时声称“郑州也快了，房价要回升了！”
但其实，郑州市目前没有任何关于放开限购的通知，关于限购等政策信息，需要以官方发布为准。
虽然郑州目前依然严格执行限购、限贷等政策，但落户已经放宽了许多。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说：“市场压力大的情况下，部分房企通过促销来进行回笼资金、去库存和完成年度销售目标，很多企业都把郑州作为主力销售城市，目前市场降温，房企的销售压力更大，所以出现促销也很正常。不过，我认为第四季度郑州楼市会稍有回暖，虽说前三季度一直在降温，不过潜在购房需求还是比较多的，明年的话，政策继续收紧的可能性不大，部分或有小幅松动，这对于楼市的反弹还是会有个积极作用的。”
文章来源:大河报