顶端新闻·大河报记者刘瑞朝文记者白周峰摄影
郑州将建立土地供应动态调控数学模型,为地价决策提供参考依据,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。老百姓能否买得起房、住得起房，首先需要房地产市场的健康平稳。大河报记者从郑州市政府了解到，1月5日，《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》（以下简称《意见》）发布。
《意见》规定，住宅用地的土地出让前置条件中,要明确合理销售参考房价(毛坯房价格和装修价格),可按周边实际销售价格的10%浮动确定。
合理分解形成季度土地供应计划严禁擅自批准新增棚户区改造项目
郑州市自然资源和规划局相关人士解读说，出台该《意见》，是为了落实房地产长效机制,加强土地出让管理,进一步提升土地出让组织效率,合理确定土地出让价格,加强房地产市场调控,确保新形势下房地产市场健康平稳发展。
郑州市将加强土地计划管理。《意见》提出，统筹编制供应计划。以“保民生、促稳定”为重点,坚持总量控制、结构科学、布局合理、时序有效原则,依据市场需求、存量盘活、租赁住房、产业发展等要求,科学合理、统筹编制全市年度土地供应计划,年度土地供应计划要与做地计划、储备计划相衔接,做地计划要紧跟城市规划。年度土地供应计划经市政府批准后,及时向社会公开发布。未列入年度土地供应计划内的原则上不得组织供应。
年度土地供应计划要结合区域存量房地产去化周期和市场销售价格变化情况,合理分解形成季度土地供应计划,由市级统筹编制、管控,分阶段、分区域优化供应时序、供应结构和供应面积。四个开发区、市内五区、上街区、中牟县、新郑市和荥阳市可根据市级安排,分解形成月度土地供应计划,有节奏地组织土地供应。
同时，加快棚户区改造项目用地供应。严禁擅自批准新增棚户区改造项目。已批改造方案的棚户区项目,应设定完成期限,加快推进,限定期限内未完成的项目自期限届满按照本意见执行。
住宅用地的土地出让前置条件需明确合理销售参考房价
《意见》指出，完善地价形成机制。建立以基准地价、地价监测成果为基础,以市场指导价为基本调控手段的土地市场价格体系。以房地产市场交易资料和销售价格为依据,结合地价动态监测情况,充分考虑土地市场发育程度,科学精准制定土地市场指导价,原则上每年年初进行一次修订。有效引导商服、产业用地合理评估定价,符合市场行情和产业发展导向。
同时，优化土地评估模式。从入围土地评估机构中随机抽取3家委托进行土地评估。土地评估应将市场指导价作为重要参考依据。
住宅用地的土地出让前置条件中,要明确合理销售参考房价(毛坯房价格和装修价格),可按周边实际销售价格的10%浮动确定;评估时增加剩余法,计算方法为:楼面价=销售参考房价-税费-财务成本-建安成本-合理利润;年在郑东新区、郑州经开区、郑州高新区,以及市内五区非城改项目储备用地先行试用,然后有序推开。
产业用地评估过程中,可按项目业态细分情况进行评估,并结合相应物业自持比例进行修正;其中,物业自持比例50%的,按系数0.7修正,自持比例每增加10%,系数可衰减0.04,最低不小于0.5,且不得低于基准地价。
根据《意见》，地价评估结果实行专家评审和集体决策制度。市土地储备中心建立相应评审专家库,按照关联回避原则从中随机抽取3名专家,对地价评估技术路线和结果合理性进行评审并出具评审意见;市土地储备中心结合专家评审意见提出出让起始价和出让初步方案,经市资源规划局集体会审、编制土地出让方案报请市政府审批,必要时,出让起始价和出让初
步方案应报市土地供应协调决策小组审定。
全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内
土地按计划供应，价格形成机制合理的基础上，还需要加强市场调控管理。《意见》指出，结合房地产市场销售价格、区域去化周期、区域成交案例、土地供应计划等,建立土地供应动态调控数学模型,将区域用地类型、价格、周期具象化,实现有效联动调控,为地价决策提供参考依据,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。
同时，分类适配土地竞买规则。住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人,报(竞)价首次达到出让起始价的%—%时熔断。
在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域,熔断后转入网上竞报自持比例,竞报最高者为竞得人,竞报自持比例达到%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积,配建面积多者为竞得人;在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域,熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。
商服和产业用地合理确定出让起始价,按照公开公平公正原则组织出让,鼓励多个市场主体充分自由参与竞争,充分发挥市场作用,采取“价高者得”方式出让,报(竞)价最高者为竞得人。