还有7天，年即将画上句号。
回望，郑州绿博组团有很多往事可以回首。
开篇这张图，在过去，我用过多次。
没想到，这个图用得还是早了点。甄嬛上位之日，还待时日。
绿博，甄嬛，成长还是慢了点。年岁末的绿博，只是总集数76集《甄嬛传》的30集左右，远远还没笑到最后。
成长路上多坎坷，绿博生长需坚强。
这是万物规律。
回望年，绿博在自伤和他伤！
她，如下图般模样：
回望绿博
，绿博依然被人怀疑和讥笑。
首先的证据就是绿博降价。
且不说绿博是不是在降价，有没有降价，是个别降还是整体降，我们先闹明白一个逻辑：
我们谈绿博，我们到底谈什么？
1、谈论绿博组团区域的发展；
2、谈论绿博组团区域房地产行业的发展；
3、谈论绿博组团房产投资属性的价值。
在过去，之所以吵吵闹闹，你争我往，是大家都没搞明白这个逻辑。
我们且先说第一个问题：绿博组团区域的发展。
，绿博依然属于中牟县，依然没有划区，依然没有通暖气，这是大基调。
，绿博整体区域取得了大的发展，但和预期目标有差距。
但，绿博的城市建设也取得了很多成绩：
比如，郑汴中央公园的开园；
比如，广惠街平安大道立交桥的建成开通；人文路跨贾鲁河大桥开通；
比如，平安大道（绿博段）的开通；
比如，绿博组团东片区支线路网的开建；
比如，今年又签约了很多大项目；
比如，很多项目的开工。
今年，绿博招商和大项目签约收获满满。在过去，平台已经说了很多。
除此以外，还有医院中牟分院，大概率就在绿博。但具体位置不详。
从官方陆续透漏的信息，很多项目还是初见眉目：
比如，位于绿博组团绿博大道以北，锦荣路以东，牡丹一街以西，博丰西路以南的洲际假日酒店方案设计流出。
比如，位于绿博组团富贵七路以北，牡丹一街以西的金世纪建国饭店方案设计流出。
但，很多项目的推进力度还是慢，太慢。
甚至有些签约的产业项目挂羊头卖狗肉。一声叹息。
原因很多。不能说，不能说……
绿博房地产之局势
绿博组团，从最开始的名门紫园孤独开疆拓土，到年区域楼盘井喷，绿博八仙横空出世，其实也没多长时间。
截止目前，绿博已经推出和即将推出的楼盘有27个（包含写字楼和公寓）。
详细名单如下：
截止目前，绿博已经交房的小区只有名门紫园一期、万科兰乔圣菲一期、广电天禧。
年，将迎来更多的交付楼盘社区。
绿博目前的产品供应，类别丰富，主题以改善型产品为主，包含：
类独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅；
洋房；
小高层；
高层。
主要以毛坯交付为主，部分为精装成品房交付。（受价格波动影响，有些楼盘原来计划是精装，后来改为毛坯）。
整体上绿博产品户型供应面积较大，普遍在平米以上。特别是洋房类别户型面积更是偏大，普遍在平米以上。
之前，平米以下的户型，凤毛麟角。随着市场的变化，年绿博高层产品面积呈现向小面积进军趋势——平米左右的小三房普遍好卖。
两房产品几乎没有。
绿博组团开发商个个都是卧虎藏龙，本土大开发商和外来大开发商云集。
而绿博各个楼盘容积率普遍在1.6——2.5之间，最高的容积率才2.5，各个楼盘规划、产品、景观普遍产品力较强。
一句话：绿博无弱兵。
恰恰因为无弱兵，绿博楼盘之间的厮杀进入胶着化状态。
这是绿博房地产的基本面。
自伤：绿博房价，真的大溃败吗？
今年，各个舆论对于绿博的房价，进行了口诛笔伐。
所依赖的数据是部分楼盘的降价促销。
比如融创观澜一号高层产品的第一枪，把周围楼盘的价格拖下水。
比如，金科天籁城洋房的开盘和金科博翠书院小镇更低的价格，成为很多人诟病绿博大降价的实锤。
比如，不按套路出牌的碧桂园。
对此，我不发表意见。各个楼盘的定价，是各个开发商的自行选择。
但以此为依据说绿博整体价格大跳水，这是不公允的。
其实，绿博市场里还有很多楼盘价格是坚挺的，比如康桥香溪郡和永威上河郡；还有楼盘价格其实是上涨的，比如普罗理想国和的价格，难道很多人都忽略不见了吗？——相反，年理想国还卖的非常好。
但承认一点：
年绿博组团各个开发商楼盘的日子的确不好过，部分楼盘的确降价了。
原因为何？
1、整个郑州今年各区域各楼盘的日子都不好过；
2、绿博组团的阶段性供求关系失衡。
关于这个论题，我之前文章里说过：
年，郑州三个区域的日子最难受——北龙湖、绿博和滨河。
其主因是两个：
1、区域阶段性供求关系发生失衡——供大于求；
2、区域楼盘产品同质化太严重。
你仔细琢磨，是不是这个理儿？
自信与他信
如果说：绿博今年区域的城市面貌变化速度慢和区域楼盘竞争激烈导致房价止步不前甚至有降价行为——这是自伤的话，那么，很多人对绿博的不了解，是不是他伤？
我看了很多讨伐绿博的文章和很多人的留言，我只是呵呵一笑。
很多常识性的错误，在里面漏洞百出。
比如，很多人都分不清绿博组团的范围，把贾鲁河以南的楼盘划分到绿博组团；比如，很多文章里标注的楼盘位置都能错得离谱；
比如，很多人把一次性付款的超差位置房源的价格说成是区域价格。——这种逻辑，等同于说：啊，北龙湖真贵啊，房子都10万一平米了；啊，北龙湖大降价了，房子带精装才2.9万——一个道理。
我能说什么呢？
我只想说：我们看问题能不能更理性一点，更具体问题具体分析一点。
其实，本文是写给已经买了绿博房子的朋友和将要买绿博房子的朋友。你们不要一惊一乍的。至于嘛。
你口口声声绿博大崩盘了，你告诉我你买的房子降价多少了？
你知道你理解房价应该放在二手房价格吗？而目前绿博还没二手房市场，因为很多楼盘还没交房，没交房，没交房。
好，我最后再系统地说说我的观点：
1、如何理解年绿博的房价变化？
你需要把他放在整体市场不好和限价的大背景下。你说绿博没涨甚至下跌，那是因为之前绿博涨的太猛了。是的，涨的太猛指的是年五三新政之前的岁月——绿博的楼盘太膨胀了。
2、如何理解绿博的长远自住价值和投资价值？
我还是旗帜鲜明的认为绿博具有强烈的自住价值和良好的投资价值。这一点，一点没变。只是，周期需要拉长一点。
这个周期，一是楼盘建设成熟周期；二是，绿博组团的公共配套公共项目建设周期。
前文表格里的大项目，建设周期可能要拉长——但一定会建设的。这个问题更复杂，和、年的经济形势有关。区域政府没钱、企业没钱、审批周期拉长，这都是原因。
3、我们要看到变化，要看到绿博和白沙的关系。
看懂下图，这个大趋势不会变。
4、我们要看到交通关系。慢慢来。
这些交通路网形成70%的时刻，就是绿博价值凸显之日。
5、我们还要认识到：
中牟必将会划区，也许是年，也许是年。当这一天到来时，你还介意中牟县吗？
你看看北京的通州，你看看深圳的龙岗。
在大时代面前，我们不要做鼠目寸光者。不要和趋势为敌。
我们还要认识到：
评价一个区域的人气，总要住宅先行，配套慢慢来。房子还没交房，奢谈什么生活配套？
说目前绿博鸟不拉屎的人，你去过绿博吗？那么多媲美商品房的安置区下面的商业没看到吗？已经开业的学校没看到吗？枫杨外国语学校没看到吗？已经动工的大项目没看到吗？甚至有必胜客咖啡厅周末人声鼎沸的杉杉奥特莱斯没看到吗？
6、8号线？没办法。这不是我能解决的问题。很有可能，8号线开工的一期，不包含绿博段；但也许会有转机。
至少，一期的尾站，已经在绿博园附近了。
7、年，郑汴中央公园的湖，还要挖；绿博中心的欢乐湖，即将开挖。其他项目，很多已经拿到施工证。
这都是利好！
8、绿博的房子还能不能买？
我只说一句：趁着市场不好、开发商日子不好过的时候买房子总是不会错的。
难道你要看着市场好转，价格上涨时才买吗？
同时，你要明白：一分价钱一分货！
9、绿博房价何时会上涨？
我也不知道。
我只明白：就算外围因素不变，当这波楼盘房源去化的七七八八，必然走出洼地往上行。
绿博的住宅用地没大家想象的那么多。目前可用住宅用地已经出来60%了。余下的部分还名花有主。
这就是供需逻辑。
10、绿博是给改善型客户、养老型客户、投资性客户准备的。至于短期依赖公共交通的刚需，就暂时回避吧。但，你不要骂有钱人的选择。他们不比你笨。
需求不同。
嗯，无论如何，未来的绿博很美丽。
现在的她，已经在美丽。
甄嬛，不哭！
备注：本文图片及信息来自网络，特向绿博摄影图片原作者表示感谢。