王卫又收获一个上市公司！5月17日，顺丰房托基金在港交所正式挂牌交易。
据悉，顺丰房托是国内首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金，此前其引入了两名基石投资者：中国东方资产管理和具有加拿大背景的投资基金CIGlobalAssetManagement，二者合计认购万美元。
不过上市首日开盘，顺丰房托报4.49港元/股，较4.84港元的发行价，跌9.8%。截至收盘，顺丰房托下跌16.47%至每股4.16港元。
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顺丰房托，是王卫怎样一个布局？
所谓房地产投资信托基金，英文名为RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs，这是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs底层资产是能够产生稳定租金或经营现金流的优质资产。众所周知，物流地产等不动产，投资基准高，流动性低，通过REITs将其证券化，给了普通投资者分享物业租金、价值提升等红利的机会。
顺丰房托（SFRealEstateInvestmentTrust）上市时的初始投资组合包括位于香港、佛山、芜湖的三处物业。截至年3月31日，这三处物业可出租总面积约为30.8万平方米，评估价值为61亿港元。这当中，香港项目的面积最大、租金最高，估值达52.8亿港元，每平方米的月租金达港元。而佛山和芜湖项目的租金为35港元/月/平方米和26港元/月/平方米，平均出租率在90%以上。具体来说：
香港物业位于香港青衣，是一个年竣工的15层高的“坡道式”现代物流地产，具备可通向各仓库楼层的车辆坡道。这处物业邻近连接全球其他商业港口的葵青9号集装箱码头，毗邻香港国际机场。
佛山物业位于佛山南海区，是一个年竣工的现代物流地产，并配备现代物流设施，如自动分拣设备。佛山物业邻近佛山一环路，距离佛山沙堤机场约15公里，距离佛山西站约17公里，距离广州火车站约23公里，距离广州白云机场约28公里。截止年年底，按建筑面积计算，佛山物业为佛山南海区第六大现代物流物业，也是佛山第16大物业。
芜湖物业位于鸠江经济开发区，是一个年竣工的现代物流地产。其距离芜湖东高铁站约建六公里，距离芜湖国际货运港约十公里，距离连接长江三角洲经济区南北的宁芜高速约两公里。根据报告，按年年底的建筑面积计算，芜湖物业是芜湖第四大现代物流地产。
截止年12月31日，三处物业合共有33名租户，租金收入总额排名前五位的租户约占总租金收入的80.1%，而顺丰关联租户约占同期总租金收入的80.0%。约90.9%的租户（按可出租面积计算）来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。
虽然收入上高度依赖于顺丰关联租户，但顺丰房托引市场顾问报告称，将现代物流地产的大部分建筑面积租赁予一名或两名主要运营商租户的情况并不少见。
根据披露，年、年、年，顺丰房托的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元，运营利润分别为4.23亿港元、2.86亿港元、1.61亿港元。对于年利润下降原因，顺丰房托高管之前曾表示，主要是由于受到投资公允值变动。“这几年公司在租金收入上平稳增长，盈利方面因为会计准则需要进行物业重估，但是是非现金的亏损，不会影响公司的现金流和核心的盈利。如果撇除物业重估对公司盈利的影响，公司的核心盈利每年都是稳定上升。”
此外根据介绍，顺丰房托基金的投资重点为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。房托管理人的核心目标是向基金单位持有人提供稳定分派、长期可持续的分派增长以及提升顺丰房托基金物业的价值。为了实现上述主要目标，其将实施以下策略：
资产管理策略：积极管理顺丰房托基金的业务及运营表现（包括优化租用及租赁续约率），以实现更高的收入增长以及跨地区及跨资产类别的多元化收入流。
投资与收购策略：寻求具有收入及资本增长潜质的收购机会，以为基金单位持有人提供可持续回报并提升资产价值。
物业开发策略：开展对现有投资组合具有增值作用的物业开发及相关活动，必要时针对其现有物业开展再开发活动，以满足主要租户的运营需求及规范。
资本与风险管理策略：通过管理顺丰房托基金的债务融资成本及利率风险来优化顺丰房托基金的资本结构，从而保持稳健的资产负债表。采取审慎的现金管理，维持充裕的流动资金及融资能力，以于战略机遇出现时利用战略机遇。
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火热的物流地产，“遇冷”的顺丰房托
顺丰房托此时上市，算是适时把握了机会。
从资本层面看，年12月4日，香港《房地产投资信托基金守则》修订，放宽REITs投资限制，其中包括容许房托投资少数权益物业；容许房托投资物业发展项目时超过现有的资产总值10%的上限；将房托基金的借款限额由资产总值的45%提高至50%等。这为顺丰房托的上市创造了良好的外部环境。
从行业角度看，物流地产也面临着良好的外部环境。除了*府出台了一系列有利于物流地产市场发展的*策，从供给端看，过去五年进入市场的优质物流地产相对较少。
相关数据显示，自年至年，中国物流地产总面积复合年增长率约为2.9%，预计年至年复合年增长率约为2.0%。香港地区更是寸土寸金，自年至年，香港物流地产总面积复合年增长率约为0.7%。由于缺乏土地资源，预计香港物流地产总面积仍将缓慢增长，年至年复合年增长率约为0.4%。
从需求端看，受益与物流快递、电子商务、冷链物流的快速增长，现代物流地产日益短缺，空置率不断下降。以佛山为例，由于大湾区城市的协同发展，以及佛山作为西部大湾区制造中心的地位，佛山对物流地产及其他物流设施的需求强劲，平均租金也由年的每平方米每天0.89元增加至年第四季度的约每平方米每天1.20元。预计到年空置率将进一步下降至9.4%，而租金将上升至约每平方米每天1.44元。
具体到顺丰房托，也有一定的特色。首先，顺丰房托基金由顺丰控股发起，顺丰房托基金自然将受益于顺丰控股在中国的市场影响力以及成熟的物流网络。
此外，资料显示，截止年12月31日，顺丰控股在中国50个城市拥有物业项目，规划总建筑面积约万平方米，已竣工建筑面积万平方米。而顺丰控股向顺丰房托提供了5年的优先购买权，未来5年，当集团有项目出售时，顺丰房托有优先购买的机会。事实上，此前顺丰房托方面也曾公开表示，公司未来其中一个发展的动力是将从顺丰控股收购新的物流资产项目。集团为公司提供了众多可挑选的收购目标，公司会从中挑选合适的物业进行收购，并作未来发展用途。
其次，顺丰房托背后有一个经验丰富的管理团队。顺丰房托基金由房托管理人顺丰房托资产管理有限公司管理，后者高管团队在管理房地产投资信托基金的投资和运营方面拥有丰富的经验。
比如，其行*总裁兼执行董事翟迪强，在房地产及金融行业拥有超过30年的经验，此前曾担任领展资产管理有限公司的财务总监及负责人员。而根据第一太平洋戴维斯（SAVILLS）数据，截至年12月30日，活跃在港交所的11只房地产投资信托基金中，市值最大的是第一只在港上市的房地产投资信托基金，也是亚洲最大的房地产投资信托基金，就是领展房产基金。
再次，优质且稳定的租户基础。如前文所述，顺丰房托的租户多与顺丰及其关联公司有关。不仅如此，顺丰房托还披露，除非特殊情况，顺丰等租户租赁期限均为五年，且不允许顺丰关连租户提前终止。这就保障了顺丰房托的收入以及向基金单位持有人分派的稳定性。
不过，顺丰房托也有自己的劣势，比如营收微增，归母净利两连降。以上部分优势，换个视角也可以视为顺丰房托的局限性，比如对顺丰控股的高度依赖。此外，据新浪财经报道，一位香港的地产基金人士指出，市场对于顺丰房托招股“情绪一般，机构参与热情不高。主要原因是yield（收益率）不算高，然后注入的资产质量不算很好。”此外，后续母公司能否继续注入优质资产也存在不确定性。
但值得注意的是，顺丰房托主席兼非执行董事王卫表示，“对顺丰房托基金长期的发展非常有信心；随着顺丰物流的高速发展，我寻求投资更多内地和国际的优良资产，未来有望陆续放进顺丰房托基金；希望顺丰房托基金可以为我们的投资者提供稳定的回报。”
这番表态，或许也意在打消投资者的上述疑虑。
03
顺丰控股的算盘，物流地产的方向
无论如何，于顺丰而言，顺丰房托的成功上市，为其带来了多项价值：比如变现、融资、扩张和长期价值。
首先，物流地产是典型的重资产行业，通过物业经营来获取租金等经营性收入，行业平均的资金回收期需要10年以上。分拆房托上市，一定程度上减少了顺丰的重资产，通过盘活物流存量资产，套现回笼出更多现金。
其次，顺丰房托的上市，也为顺丰开拓了创新性融资渠道，有助于构建产业园轻资产资本运作平台。此前，翟迪强也曾表示，顺丰控股在香港成立顺丰房托是策略性部署融资计划的一部分，香港作为国际金融中心，顺丰房托的成立将会为集团提供很好的融资渠道。
最后，资本化将进一步支持顺丰房托方面的战略资产投入，在持续扩大规模的同时，提升经营能力。与此同时，其母公司顺丰控股也能定期享有REITs稳定分红和物业提升带来的资本增值。打个比方，就是不必再“抱着金饭碗讨饭吃”。
事实上，这也不是顺丰首次将其物流资产证券化。年12月，“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立，这是国内首单类永续物流地产储架类REITs。截至年底，该专项计划共募资超45亿元。
值得注意的是，内地的公募REITs也在加快推进中。今年4月23日，中国证监会及上交所同时作出正式受理首批2单基础设施公募REITs项目申报的决定。5月6日，中国证监会及上交所同时做出正式受理4单基础设施公募REITs项目申报的决定，至此，上交所首批受理基础设施公募REITs项目申报已达6单。这当中包括，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
中信证券此前曾在其研报中指出：现代物流地产底层经营模型优秀，由于供需存在结构性矛盾，属于天然稀缺资产。物流地产作为基础设施公募REITs底层资产具有独特优势，不仅回报稳健可观，产品运作的管控风险也高度可控，预计将成为公募REITs的核心品种之一。长线资金也在该领域长期