TUhjnbcbe - 2023/11/5 2:41:00
来源：投中网年，普洛斯实现当时全球最大的不动产IPO年，完成全球最大的物流资产包收购年，亚洲最大的上市公司私有化交易年，全球史上最大私募不动产交易全球资产管理规模达亿美元全球管理的不动产面积高达万平方米15%以上的员工从事科技相关工作未来三年已规划可再生能源发电量达1GW，相当于75万户家庭用电量如何解读这些创纪录的成绩和这些数字背后的普洛斯？普洛斯要打造怎样的世界级另类资产管理机构？是怎样的文化和DNA造就了今日的普洛斯？重仓中国，普洛斯背后坚持的是怎样的投资理念？6月10日，在由投中信息、投中网联合主办，投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”上，投中信息创始人及首席执行官、投中资本管理合伙人陈颉，与普洛斯(GLP)联合创始人、首席执行官梅志明，开启了一场主题为“资本涌动九州风雷”的超级对话。普洛斯的每一次出手都颇为惊人，全球新冠疫情也没有减缓其势头。普洛斯于3月13日宣布了收购嘉民集团位于中东欧四国的万平方米物流资产，把在欧洲的资产管理面积翻了一番，成为少数物流设施真正广泛覆盖欧洲的投资机构之一；完成了对招商局集团旗下招商资本的战略投资；完成了最新的亿元人民币的中国收益基金的募集；还和冯氏家族联合完成了利丰的私有化。更为传奇的是，年6月，普洛斯与黑石完成了一笔亿美元的资产交易，而这个资产包恰恰是普洛斯年底花81亿美元从黑石手里买来的，这一买一卖，四年时间资产升值多亿美元。为什么号称“聪明钱”的黑石能接受这样的交易？用17年时间从一个几人的创业团队成长为亚洲第一，全球顶级的一家“大公司”，普洛斯依旧强调自己是家保持创业心态的“小公司”。作为普洛斯的掌舵者，梅志明希望，“公司永远保持在创业的路上，未来普洛斯是全球最大的创业公司。”以下是梅志明与陈颉在“第14届中国投资年会·年度峰会”超级对话环节的对话实录：1、低调务实的风格：十几年的坚持和专注，今天的近千亿美元资产管理规模，是一个一个项目、一个一个基金扎实做出来的陈颉：站在当下，您认为外界该如何正确解读普洛斯？普洛斯对外一直保持着低调，包括您本人也是低调的，这种外部形象是普洛斯刻意维持的吗？梅志明：可能因为我们的行业不是对C端的，也可能是我们的文化造成了低调的印象，这不是刻意为之。我们公司还处于创业过程中，是一个创业的小公司，所以我从来没有觉得有什么特别了不起，所以也没有什么可以高调的。过去十几年专注做我们的事情，很多事情需要坚持，“十年磨一剑的”坚持，做到一定的规模之后，才会发生一些化学的反应。比如，我们开始没有基金管理部分，达到一定规模之后我们启动了基金平台，大概8年前推出了第一个基金，现在将近1,亿美金的基金资产管理规模，是一个一个项目一个一个基金扎实做起来的。2、成功的要素：抓住时代给与的机遇，明晰产业未来的趋势陈颉：您如何定义成功？普洛斯走到今天取得的成绩，是如何达成的？最先浮现在您脑海中的词汇是什么？梅志明：我一直相信成功50%来源于运气。但是你现在问我，我觉得运气甚至要占80%，生在哪个时代，处于哪里，很大程度上决定了你能做多大的事情。我们可以说十分幸运，正好赶上中国的开放，正好赶上了互联网，接下来还有物联网、5G这些新的趋势。我一直说，即使你是奥运游泳冠*，如果你是逆水而上，不论多努力也可能游不到终点。但顺势而为，普通人也可能很轻松就到达目的地。很多时候，我们能做成一些事情就是看清楚了一些大的趋势，5年、10年、20年之后的前景。所以我们早在10多年前就开始布局物流不动产。那个时候大家可能对物流不动产没有概念，但是我们那个时候判断随着零售的组织形式变化，会产生大量新的需求。比如，人们可能会认为夫妻老婆店、小餐厅这种小商户不是我们的客户，他们不需要大规模的、现代化的仓储设施，但是随着类似美菜、美团这种集中采购平台发展起来，即使是小商户卖的油、米也需要有大型的现代的物流中心来配送，提高运营效率。大家也不会想到，摩拜单车这种共享平台也需要大规模的仓储，集中维修再派送。所以，在产业变化、产业组织的方式变革当中会产生新的需求。我们需要分析这些趋势来判断和思考产业10年后会怎样，来把握产业走向。陈颉：所以，普洛斯的成功是因为判断对了未来的大趋势，在趋势没有发生或者是早期的时候就开始投入？梅志明：是的，要保持永远在创业路上的心态，学习和明晰产业趋势；同时创造大家喜欢的工作环境，吸引比自己更聪明的人，这样事情才可以做大。3、合作与共事的伙伴：对于人的判断，基于互相认同的价值观陈颉：最早在年支持普洛斯IPO的是新加坡的GIC，普洛斯也给他们带来了丰厚的回报，现在的股东包括了高瓴资本、厚朴投资等，从外人看起来是风格迥异的投资大佬，您是怎么跟他们相处的？并且有很多的合作伙伴跟普洛斯都是长期的合作伙伴，我也认识一些在普洛斯工作十几年的朋友。您是怎么跟这些性格迥异的人相处，并且跟他们长期的并肩同行的？梅志明：其实所谓“大佬”，是大家看到的一方面，另外还有一面——他们都是人，都有很真实的一面。他们有不同的风格，有不同的优势，但是最核心的判断，是能不能长期在一起合作，而这基于我们是否有互相认同的价值观。另外，大家都有不断学习的心态，我跟他们每个人都学到了很多不同的东西；而他们的学习能力也很强，每次跟你谈下来，你会感觉他要比你还懂这个行业了。4、与黑石一买一卖的交易背后：我们比黑石更了解这笔资产，四年来通过加强运营，资产的质量和价值完全不一样了陈颉：年普洛斯通过收购黑石全资控股的IndCor工业地产进入美国市场，年又将美国物流资产包以亿美元出售给黑石。能不能跟我们讲讲买和卖的逻辑分别是什么？你们是怎么做到一买一卖，资产升值多亿美金的？梅志明：我们年进入了美国市场，以81亿美元跟黑石买了他们的工业地产项目，当时大家都不看好。其实买的时候，我们对资产的情况非常了解，很多资产的租约是年、年签的，当时美国刚刚走出金融危机不久，经济低迷，签的租金价格也是低于市场20%-30%；而很多租约五年后到、年要到期重签，租金有很大的上涨空间。所以我们收购以后第一时间就把其中15%不太好的资产处理掉，又注入其他高质量的资产，通过加强运营，整体出租率大幅提高，同时3-4年时间租金也上涨了30～40%左右，资产的质量和价值完全不一样了。经过运营，我们年开始考虑，是时候退出了。那个时候，这笔资产帐上的价值已经是多亿美金了，有资金实力购买的机构一只手能数下来，所以我们同时也启动了上市流程，从而还有一个备选的退出渠道。我和潜在的购买方一个一个交流：谁拿了这个资产包就变成美国的物流地产之王。黑石开出了最好的条件，所以就成交了。我们通过运营提升了资产的价值，达到了一定的预期，从对投资者负责的角度出发，所以我们就退出了，也创造了优秀的基金业绩表现(trackrecord),为投资人实现了最高的IRR。5、是否旨在打造“亚洲的黑石”：不同的时代有不同的发展机遇，中国会出现若干个万亿美金规模的资产管理公司陈颉：您刚刚说年跟黑石做交易，那时普洛斯规模还相对较小，但是今天的普洛斯已经远远比年的普洛斯规模更大，以至于江湖上开始有人说普洛斯会不会成为“亚洲的黑石”？您怎么看这个说法？梅志明：黑石很成功，很多人都在学习黑石，但是，每个不同的时代都有不同的发展机遇，黑石发生的机遇不一定会重复；此外，每个公司有不同的基因，无法复制。每个公司都有自己的路径跟自己的打法，普洛斯的独特优势在于我们是深入运营的资产管理公司。我判断，中国会出现若干个万亿美金规模的资产管理公司；将来做资管也不是纯粹做上层的资金投资，而是要围绕和建立在专业的运营基础之上。6、人品的价值：一个公司最有价值的是品牌，一个人最有价值的是承诺陈颉：在我跟您私人的交往中，Ming你屡次提到一个词——人品。你跟我说过，你要是个值得信赖的人，别人才会帮助你，跟你合作。关于人品您能不能再多讲几句。人品对于您人生、事业、价值观曾经产生过什么样的影响？梅志明：不论是合作过程中还是在公司内部，彼此有信任做基础，效率会更高。不管将来信息多发达，最后做决定的时候还是要判断对方靠谱不靠谱。我觉得一个公司最有价值的是品牌，一个人最有价值的是他的承诺。如果一个人有信守承诺的声誉，靠得住，跟你交易让人放心，这种情况下你用同等条件，甚至是要求更好一点的价格，别人也愿意跟你交易，因为交易的确定性更高。所以，我跟普洛斯的同事们说，你代表公司出去商谈，一旦跟对方握手承诺了，就要坚定地履行这个承诺。7、重仓中国：不深入参与中国市场，就谈不上拥有全球竞争力陈颉：不少机构还在说未来怎么看中国，您怎么看目前全球格局下的中国机会？普洛斯怎么看未来中国的机会，跟10多年前相比，外资进入中国市场大环境是更好了还是更差了？梅志明：首先，我们要判断10年、20年之后中国市场的规模。不论是外资还是内资，不深入参与中国市场，是谈不上拥有全球竞争力的。至于外资进入的市场环境，不管是外企、民企、国企，应该是一视同仁，同等对待的。普洛斯是重仓中国的，过去10年我们每年都在外资对中国投资中占1%多一点，我相信接下来我们会继续这个速度，我是非常看好这个市场的。8、投资边界：立足现有业务的应用场景和优势资源，向相关领域延伸陈颉：明白了，普洛斯是重仓中国的未来。那么，在普洛斯最新披露的中国财报里，新能源和科技投资都是普洛斯在布局的板块，我想问普洛斯投资的边界在哪里？梅志明：普洛斯在某一个领域里面做到了一定的规模之后，我们会向这个领域的旁边再挪一步，充分利用相关资源和经验。比如说我们做新能源，是因为我们拥有了中国最多的园区屋顶资源，正好我们很多的客户也在寻求替代传统能源。所以我们组建团队，后来跟博枫合资，成立了普枫新能源，从事分布式光伏发电。其实我们投资科技、物联网等，也是4-5年前开始的，主要是因为很多新的科技都是在物流领域里面先展开的，有丰富的应用场景。我们可以想象，物联网的应用，在物流领域里面，首先会有商业化的机会。做AI做机器人翻跟斗、跳舞，可能不赚钱的，但是在仓库里面搬货可以赚钱。所以自动化、AI智能化等率先在物流领域找到合适的商业化应用场景。比如，我们投资的公司G7，在中国多万辆卡车里面装了感应器，把所有的车辆管的更好之后，开始卖保险，没有安装这个系统之前，赔付率要高40%。因为上了这个系统之后，降低了车祸的发生，通过AI跟踪人的眼睛，可以判断司机可能会打瞌睡，会自动的提前预警，干预。另外，在供应链金融领域，中小企业有很大的需求。比如，品牌商要求物流公司两个月的账期，物流公司又转嫁给司机，导致司机借利息可能高达20%的资金周转，又加回到物流成本。如果将信息打通后，司机贷款利息不应该比从银行贷款高太多，最终物流成本会降低。这当中很多事情可以做。陈颉：本质上是拥有了巨大体量的应用场景，围绕这个应用场景发现很多的趋势以及提供融资便利的机会。梅志明：对，所以如果有一天你看到普洛斯成为全球最大的供应链金融公司，不要奇怪，这是一个很自然的延伸。9、未来竞争是生态与生态的竞争：成功不在于自己的成就有多大，而在于帮助了多少人，成就了多少创新的公司陈颉：我的最后一个问题，展望未来，只是用物流地产去定义普洛斯肯定是太狭隘了。那么公司和您个人最大的局限性在哪里？在10年、20年之后，您希望普洛斯和您个人会以什么样的形象载入商业史册？梅志明：我觉得每个人的局限，在于对自己和对事情的认知。如果有很清晰的认知，再不断的建立能力，应该是逐渐成长的过程。对于我个人而言，我其实希望不管事业做的多大，在街边吃大排挡的时候没有人认识我是谁。对于公司，我希望公司永远在创业路上，将来普洛斯是全球最大的创业公司。在不断创业过程当中，边界是随着不同主业的加强之后不断延伸的。我希望成功不是说我们自己成就有多大，而是我们帮助了多少人，成就了多少创新的公司。普洛斯成功与否，是看普洛斯有多少个朋友。我相信将来竞争不是公司与公司，产品与产品，更多是生态与生态之间的竞争，所以我希望普洛斯将来是有最多朋友，最大的生态体系的一个公司。陈颉：我听到的是普洛斯应该在未来是不设边界的。梅志明：是一个自然的过程，在一个领域建立起了足够的能力，就可以尝试往边上挪一步，扩大发展的边界。陈颉：谢谢。