01
年买房站岗，4年过去，土岗已成坟，荒草长老高。
讲讲最近两个朋友遇到的事情。
他们两个都很忙。一个忙着卖房，一个忙着维权。
卖房的这位朋友，年买的房，刚需首套。
当时太年轻，被规划迷惑，冲进了绿博，买了融创观澜一号。
买房时满是幻想，交房后心碎一地。
绿博，没人、没配套，荒得只有竖立起来的一栋栋楼。
这样的房子，来刚需自住，不管是通勤，不管是生活，都不符合。
住不了，每个月还得还的月供。遂心生了卖房的想法。
卖房，才知道有多尴尬。
跑了大半个绿博，没找到一个二手房门店。
要挂牌登记，需要跑到白沙、或者中牟县新城区找中介。
在中牟新城区的二手房门店，再次遭遇暴击。
中介告诉他，按他报的元/㎡的挥泪甩卖价，铁定卖不出去。
他看了贝壳的后台数据，和他同小区挂牌的房，三个月，没一个带看。
绿博，已不在于房价高低，而在于，丧失了流动性。
卖房的朋友，好歹有套房。维权的朋友，还为房子何时交房而奔波。
他的事情其实在文章里讲了不止一遍。
买的盛润运河城，楼盘停工快一年。
为了交房，他四处奔走。
工地、盛润总部、街道办、银行。
爬楼，堵门、挨打、被喷辣椒水……
该经历的，不该经历的，全经历了一遍。
两个朋友遇到的事情，我之所以讲出来，是因为非常典型。
他们都算是近几年在郑州买房的受害者。
这里，我必须用“受害者”这个字眼，才能表达他们内心的愤懑。
他们的事例，很极端地代表两类购房群体——
一类是买房站岗的人。
二类是延期等交付的人。
02
讲真心话，对于郑州现在的房地产市场，我连吐槽的力气都没有了。
差，实在是差。
新房市场，一个个楼盘。不管三环、四环、远郊、主城，降得没了底线。
那么多开发商，比拼式、踩踏式的降价。
融创、鑫苑、汇泉降价就算了。
万科、保利、金茂、华润等不缺钱的房企也大搞降价。
二手房市场，除了少数的20%优质楼盘，剩下的80%普通楼盘，不割肉放血卖不出去。
最近我在研究法拍房，彷佛打开了新世界的大门。
通过法拍房，很能看出一个城市房地产市场的热度。
郑州的法拍房数量，在暴雨疫情之后增加了不少。
看法拍信息网，现在大郑州，同时在拍的房源有套。
这些增加的法拍房，除了开公司、做生意失败的。
还有一部分是普通人的房屋断供。
这是与之前法拍房来源的很大不同。
前几天网上流传的平顶山小伙儿房子要被拍卖的故事，让人唏嘘。
那是一个非常有代表性的案例。
讲述了一个郑州普通打工人在遇到两灾之后的经济困境。
那个视频挺长，6分多钟。我看了两遍，感觉很心酸。
关于法拍房，会在后期专门写一篇研究文章。
讲这些，其实是想说明一点。
郑州现在各个层次的房地产市场，还挣扎在价格失序的泥潭里。
03
郑州的房地产市场现在这副样子，原因很多。
有全国大行情的原因，房企的金融管控，造成了房企端的降价与跑量。
有遭遇暴雨疫情的原因，天灾不可抗力，短时间冲击了咱们的经济。
还有一个原因，就是供地量太大。
这个问题其实楼精也写过很多，但今天楼精想拿详细的数据再聊聊。
我耐着性子，找了郑州自年以来商品住宅的供应和成交量。
一对比，就发现很多问题。
把新郑、荥阳等远郊算上，整个大郑州，从年开始，年年供过于求。
所有数据来源于克而瑞
我把数据又作了细分，分成主城和环郑，再看了一遍。
主城，和大郑州表现一致，从年开始，年年供过于求。
环郑，表现更惨烈，从年开始，年年供过于求，供需失衡厉害。
年多多万方，
年多多方，
年多多方，
年多万方，
年多多方。
年年多，年年有库存，年年有累积。
大郑州的商品库存去化周期一直呈上升态势。
到今年10月，按照近三个月的去化速度，大郑州如果一点也不供地，
剩余的商品住宅库存还能再卖30个月。
这是大郑州的数据。
如果区分主城和环郑，
主城的剩余库存还够卖19.3个月。
环郑的剩余库存还够卖50.6个月，4年多的量。
梳理完这些数据，现在市场上，
我们能看到的各种现象，都有了合理性的解释。
04
前期的库存都是需要慢慢去化的。
这需要时间，需要消耗，需要信心慢慢恢复。
能够看到好的一点是，郑州已经开始注意供地的控制了。
今年1-10月，大郑州的商品住宅供应比去年少了多万方。
是去年住宅供应的61%。
只要控制住供应，剩下的就是慢慢熬时间了。
郑州的房地产市场，什么时候能好转，能恢复。
别去看网上各个大V的言论。
就盯准库存去化周期这一个指标。
什么时候，库存能回到12个月以内，我们就恢复到了正常的市场水平。
别的不多说，作为一个地产号，楼精期待郑州房地产市场早日康复。
只有稳定的市场，才有行业的安宁。
来源：郑州楼精